2022年4月，一位名叫亨尼莎·邓恩(Henisha Dunn)的年轻有抱负的永久化妆师在亚特兰大的威尼斯山(Venetian Hills)社区从一位住在一楼的中学老熟人那里租了一间地下室。对于邓恩和她的未婚夫来说，这套潮湿、光线昏暗的公寓并不理想，但这对夫妇即将有一个孩子，而且租金比他们在纽约能找到的任何地方都便宜得多。
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“我们搬进来四天后就注意到漏水了，”邓恩说。她说，在做了一些不充分的维修后，房东，一个名叫锡安格里芬(Zion Griffin)的女人，拒绝再做任何工作，而是试图让他们离开。
格里芬想尽一切办法赶走这对年轻夫妇，他多次在法庭上申请驱逐，然后采取非正式的、有时是非法的手段把他们赶出去。到10月，其中一项策略是阻止这对夫妇支付租金，邓恩向商业内幕网(BI)分享了一封电子邮件。
格里芬随后聘请了一名律师，律师写信给邓恩说，如果这对夫妇同意离开，格里芬将同意以2000美元的价格免除所有拖欠的租金，后来是1200美元。律师写道，如果他们不接受这笔交易，邓恩的家人可能会被切断供电。
“你同意搬出去对每个人都最有利，”律师写道，并补充说，如果格里芬“无法获得支付费用的资金”，权力将“因未付款而被切断”。
2023年2月的一个下午，邓恩和她的未婚夫正在看电视，而他们年幼的女儿正在小睡。她听到了电路断线的声音，“砰”的一声，然后是一片寂静。一切都变黑了。
“那是什么鬼东西?”邓恩记得自己说。
非法施压策略奏效了。邓恩说，由于他们的食品在冰箱里变质了，这个年轻的家庭首先住在亲戚家里，然后住在酒店里，回到他们租来的地方，只是为了照顾他们的狗，波帕。与此同时，法庭记录显示，格里芬在2023年4月提出了第三次驱逐。
(通过电话联系到格里芬，他否认试图驱逐邓恩及其家人的行为违反了法律，称他们没有支付电费。她没有回复后续邮件中提出的详细问题。)
在包括乔治亚州在内的大多数州，驱逐需要法官的签字。像切断电源或换锁这样的暴力手段来赶走房客几乎在每个州都是违法的。商业内幕网的一项调查发现，即便如此，很少有州为租户提供撤销非法驱逐的简单补救措施。
在大多数州，如果被锁住的房客想要收回失去所有财产和突然无家可归的损失，他们别无选择，只能起诉房东非法搬迁。因此，在关闭后，邓恩开始尝试寻找律师。
她不知道的是，即使在法庭上获胜，也可能不意味着她能回到自己的家——或者达成一笔足够大的和解，帮助她找到一个新家。
“我最多能欠多少钱?”
Business Insider仔细研究了各州关于驱逐的法律，发现有45个州的法律禁止房东在未经过法官审理的情况下将房客赶出去。新泽西州和明尼苏达州等五个州明确将停工定为犯罪，可处以罚款或监禁;加州有一项总检察长指令，完成了同样的事情。包括德克萨斯州和内华达州在内的少数几个州已经建立了专门的系统，旨在帮助租户在非法停工后重返家园。然而，在大多数州，停工只是一种民事违规行为，通过罚款或支付法院判决来强制执行。
这意味着，对全国大多数像邓恩这样的租户来说，他们唯一的官方手段就是起诉。
障碍是广泛的。
2021年美国住房调查的数据显示，许多租房者将难以支付律师的费用。房主的平均家庭收入为7.8万美元，而租房者的平均家庭收入几乎是房主的一半——4.1万美元。租户维权人士说，很少有律师会接突发事件的案件，因为许多州不保证律师可以在非法驱逐案件中收回费用。在这种协议中，律师只有在赢了官司后才会得到报酬。司法部(Department of Justice)的数据显示，通过法律援助组织寻求民事诉讼无偿代理的人中，只有不到一半的人得到了代理。
“这甚至是上法庭的障碍，”代理过新泽西和纽约租户的房地产律师卡琳·施赖伯(Caryn Schreiber)说。
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锁定
在租赁市场的边缘得不到保护
停工案件的损害赔偿数额通常很小——根据州法律的规定，以损失财产或临时住宿的费用为上限，或者以两到三个月的租金为上限。租户损坏或被盗的财产可能不值一大笔钱，而停工导致的旷工天数的工资损失可能并不高。
亚特兰大律师保罗·帕努斯基(Paul Panusky)说，“那些故意这么做的房东正在做成本效益分析，他们会想，我最多能欠多少钱?”
帕努斯基在非法驱逐诉讼中代表了数十名租户。他说，他最成功的案例都涉及到六位数的和解，这一数额足以对房东起到真正的威慑作用。他之所以能够收回这些钱，部分原因是乔治亚州的房东-租客法没有明确禁止房屋停租，也没有对不当驱逐造成的损失设定具体限制。其他州明确禁止停工，但损害赔偿的上限非常小:在内华达州，租户可获得实际损害赔偿，外加最高2500美元。密歇根州将赔偿金额定为实际损失的三倍或200美元，以较高者为准。
洛杉矶法律援助基金会(Legal Aid Foundation of Los Angeles)驱逐辩护中心的代理律师杰弗里·乌诺(Jeffrey Uno)说，他向被驱逐的租户提供建议，诉讼可能会很长时间，成本很高，而且可能无法解决当前的住房问题。
“人们要去哪里做饭、睡觉、吃药?”Uno说。“你的纪念品、旧照片怎么办?”这些事情很重要。”
代表房东、物业经理和开发商的组织新泽西公寓协会(New Jersey Apartment Association)的执行董事戴维·布罗根(David Brogan)说，由于该州有保护租户的法律，该协会的成员不会参与非法停工。“要成为新泽西的房东，”他说，“我建议你充分了解法律，因为如果你不了解，后果自负。”
对邓恩来说，停电是一个转折点。她想找个律师，但付不起律师费。亚特兰大法律援助的一位律师为邓恩提供了一些指导，但她说该组织被案件淹没了，无法接受她的指导。
与此同时，法庭记录显示，格里芬的第三次驱逐尝试被批准了。邓恩仍然没有律师，也不相信法官什么也没有判给她，于是她提起上诉，再次提到了未修复的漏水和断电问题。
这一次，法院认定关闭公用事业等同于非法驱逐。法官判给她250美元，判给她1000美元，因为房东没有修缮。但她仍然被驱逐出境。这对夫妇收到的钱甚至还不够支付法院规定的格里芬应付的房租。
邓恩说，这种折磨让人筋疲力尽，尤其是在带着一个新生儿的情况下。她说，她和她的家人仍然没有新公寓，她记录上的驱逐案件也没有帮助。
“我觉得司法系统辜负了我们，”她说。
少罚单，少罚款
一些城市提供比州法律要求更重要的保护。BI研究了租房者密度高的八个主要城市是如何处理非法禁闭的，发现只有芝加哥一个城市用市政罚款来阻止房东违反这些法律。
在那里，超过一半的城市居民都是租房者，住宅关闭是一种市政违规行为，警察可以开罚单，类似于交通违规。
这些传票由该市的行政听证部门处理。如果持续下去，他们将向市政府缴纳罚款，通常约为500美元。
但这样的结果很少见。
美国商业内幕网回顾了该部门两年来的停摆案件，发现该市律师经常驳回罚单，往往没有说明原因。
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由于文书错误，一些引文被驳回。还有一些人因为房客没有参加听证会而被赶出去，这种情况很常见。行政法法官——与市政府签约对案件进行裁决的律师——通常在每张罚单上花不到两分钟的时间，有时似乎不熟悉相关的城市法律。
记录显示，大多数最终听证会都是在房屋停摆发生一个多月后举行的，而在此之前，租户早就被迫寻找新的住所了。
罚款没有一部分给租户。法官没有权力命令房客搬回他们的家。和其他地方一样，为了赔偿损失，房客必须提起诉讼。
从2021年2月开始追踪这一现象的第一天到2023年3月，芝加哥警方接到了3000多个投诉非法停工的电话。根据芝加哥听证会部门的数据，在此期间，警察只给79名房东开了罚单。
超过一半的彩票被扔掉了。最后，房东被判有罪，因为他们在两年内七次将房客赶出家门。另有15名房东因未能出庭而被罚款。
这意味着在芝加哥，每140个停摆电话中只有一个会被罚款。
例如，去年1月，一名警察给一名房东开了罚单，原因是他在一栋有六个单元的大楼里换了前门的锁。四个月后，业主参加了一个听证会，在市政府的要求下，传票被取消了。
听证会的录音显示，芝加哥听证会部门没有提供有关该市律师为何放弃此案的文件，行政法官也没有询问。相反，他向房东发出了一个微弱的警告，要求他遵守法律。
“我知道你喜欢做某些事情，但你要遵守房东-房客条例，好吗?”
芝加哥市长布兰登·约翰逊(Brandon Johnson)的办公室负责监督听证会部门和出席听证会的城市律师，他没有回应记者的置评请求。
房东罗兰多·克布拉多(Rolando Quebrado)的案例表明，罚单在阻止房东关门方面是多么无效。克布拉多在2021年因芝加哥杰斐逊公园附近的非法驱逐而至少两次被传讯。第一次，一名警察因为非法换锁而开了罚单。大约三周后，一名警察又开了一张罚单，因为克布拉多关闭了同一套复式公寓的电源。
行政法官驳回了两份传票，因为警官们没有清楚地写下听证会的日期。
“这是同一个人连续第二次被传讯，唯一的潦草、唯一的问题、唯一难以辨认的部分就是听证会的日期，”行政法官说。“他们要么是故意让受访者在错误的日期出现……或者他们故意让被告免于被判不负责任。”
克布拉多说，这些票是一个很大的误解。他说，他最近才买下这栋房子，不打算成为住在地下室的那户人家的房东。
他说，他换锁只是因为他不知道哪扇门对应哪把钥匙，而且当他向电力公司登记房子其他楼层的电表时，地下室的电被意外切断了。
“我应该做更多的研究，”克布拉多说。但他说，他自己有一个年轻的家庭，感到不知所措。
“那是因为我不了解房东的身份，”他说。
芝加哥也多次提到大房东。其中一家是Pangea，它卷入了一场集体诉讼，涉及该市数百处房产的不安全条件和年久失修，近年来因至少三次将租户拒之门外而被开了罚单。(Pangea否认了诉讼中的指控，并拒绝就法律问题向BI置评。)
对特洛伊·马尔(Troy Marr)来说，一名警官在给他的房东开罚单时选择的措辞成了他听证会上的症结所在。
去年11月，马尔通过一款应用程序无法进入大楼的公共区域，导致他无法进入大厅、车库或电梯。他的公寓位于北河(River North)一栋时髦的新大楼的22层，他有一把物理钥匙，但他发现自己陷入了一种奇怪的境地:要么跟着其他租户进去，要么等门房送他进去。
马尔说，他多次打电话给芝加哥警方。马尔说，一名警官先给大楼的管理公司开了一张罚单，然后又给Common Living开了一张罚单，但这是在他去了一趟当地的分局并和一名警官谈过之后。
一名警官写道:“没有经过法庭程序，就终止了进入大楼的权利。”他告诉Common Living的詹姆斯·拜切克(James Byczek)，让他恢复进入大楼的权利。
Byczek在听证会上告诉行政法官，没有停工，他向BI重复了这一说法。
“如果他在自己的单位里进进出出，这怎么算是闭锁?”Byczek说。
行政法法官迈克尔·杜德克(Michael Dudek)在简短地质疑他是否具有司法管辖权后，站在了“共同生活”一边。他不相信马尔已经被锁在门外好几天了，他指出，那张警察开出的罚单并没有提到此前长期存在的出入问题。
“也许这有点不方便，”杜德克谈到马尔受到酷刑进入他的部队时说。“他被开除了吗?”没有办法。”
马尔被这个结果惊呆了。(他还就停摆问题对房东提起了诉讼，该案仍在审理中。该楼盘的网站显示，Common Living已不再管理该物业。)
“这并不能阻止房东，”他谈到芝加哥的票务流程时说。“我是房客。他们是房东。我现在回不去我的单位了。非黑即白，就是这样。”
内华达州的一个快速救援选择
《商业内幕》访问了拉斯维加斯，那里的租户有一种不依赖警察的方式来对抗封锁。内华达州有一个司法法院系统，租户可以在非法停工或公用事业中断后提交“快速救济”请愿书。
该系统旨在提供快速结果。但租户也必须迅速行动。根据法律规定，他们最多有8个工作日的时间提出投诉，并让独立的第三方向房东发出通知。在拉斯维加斯，租户需要有一个电子邮件地址才能进行电子归档。
去年秋天，听证大师大卫·布朗主持了BI在拉斯维加斯地区司法中心虚拟和亲自参加的听证会。坐立不安的孩子、哭闹的婴儿和偶尔的鼾声有时会盖过安静的闲聊声。在11月初的一次庭审中，申请快速救济的被锁住的租户等了近一个小时才接到案件的电话:房东的正式驱逐案件在同一个法庭审理，而且先接到了电话。
在法官面前，两张长桌子上的标语牌分别写着“租客/被告”和“房东/原告”，这暗示着法院是如何被寻求驱逐的房东所主导的，而不是寻求赔偿的租客。
那天下午，布朗的案卷上有三起案件，房客声称他们被非法锁在门外，还有几十起案件，房东要求正式驱逐。
将近两个小时后，布朗开始打电话投诉停摆。布朗拒绝了这一要求，因为房客没有为房东提供适当的服务，他说这侵犯了房东的正当程序权利。
这名妇女说她住过医院，家里长满了霉菌。布朗打断了她的话:
“女士，你要开始作证了，”他说。“今天，只有在举行听证会的情况下，我才能继续审理此案。”
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另一个案件遭遇了同样的命运。那名房客也是一名女性，她说她曾要求警察为房东服务，但被拒绝了。
布朗反驳说，她应该找到另一种方式来服务房东。那个女人绝望了，试图为自己辩护。
“我收到他们的短信，说要把我的东西扔掉，”她说。布朗只是把她带到法院的自助法律中心，一种帮助台。
这名女子事后泪流满面，并告诉BI，她当晚可能会睡在街上。
“由于时间的原因，这是一项艰难的法规，”布朗在听证会后告诉商业内幕。“有时租户不知道他们在做什么。”
BI要求拉斯维加斯司法法院提供自2019年以来非法驱逐后申请救济的数据。为了衡量租户通过提出停工投诉而获胜的频率，BI分析了67个案例的结果，占5%的样本。在这67起案件中，BI确定了11起获得救济的申请，而56起被拒绝或驳回。
根据法院提供的细节，租户投诉被搁置的最常见原因是租户未能按时提交申请或对房东服务不当。其他人则因缺乏足够的证据而被拒绝或驳回，或者因为听证主持人认为他们无关紧要——比如一个被淹的单元不构成封锁。在BI抽样的投诉中，有7起被认为是合法的。
BI在法庭上观察到了类似的模式。有个女人填错了法庭表格。另一名法官通过电子邮件发出了听证会通知，但法官认为这是无效的。第三个房客不知道有通知的要求。
一些租户确实得到了帮助。两个家庭成员得以留在他们的房子里，并赢得了600美元的租金减免，因为他们的房东承认锁了他们的租金大门。另外两个房东被命令让他们的房客回去。
没有禁售判决排除房东之后寻求合法驱逐。
布朗听说过这样一个案例:一名妇女的房东派了一名维修工人来给她换锁，而她11岁的女儿独自在家。法官指出，房东已经开始了驱逐程序，但不应该过早地换锁。他判那位妇女胜诉，命令房东把锁换回去。
布朗说:“你没有被开除，所以我想这是个好消息。”“我想等案子上法庭的时候，我们会再见的。”
适度的惩罚似乎并没有阻止房东把房客赶出去。BI对拉斯维加斯司法法院数据的分析发现，从2019年到2023年，至少有100名房东面临多次停工投诉。
德州的流线型系统
《商业内幕》调查了另一个州——德克萨斯州——在那里，租户可以在被非法驱逐后提交紧急请愿书，要求重新进入他们的家园，在这种情况下，他们可以获得一份被称为“重新进入令状”的东西。德克萨斯州的诉讼程序对租户来说有一个关键的优势:在治安法官对他们的案件作出裁决之前，他们不必为房东服务。房东甚至不需要在场，不过他们以后可以对调查结果提出异议。
BI要求提供2019年至2023年休斯顿所在的哈里斯县(Harris County)此类文件的数据。截止到3月1日，共收到742件租户申请(其中部分是商业租户)，并对结果进行了分析。其中，326起案件(近一半)显示，住宅租户被命令返回家中，或者房东被命令重新打开公用设施。
这些命令的范围很广泛，从对租户判罚不到200美元(用于支付提交文件和为房东服务的费用)，到当天下令让租户回到自己的家。
在一个案例中，警官们花了一天多的时间试图联系物业经理，让一名租户重新入住。在另一个案例中，一名租户成功地请求恢复供电，导致其他单元也得到了修复。
休斯顿孤星法律援助(Lone Star Legal Aid)的诉讼主管达纳·卡尼(Dana Karni)说，很少有被拒之门外的租户知道他们可以向法院寻求帮助。
卡尔尼说:“对于每一个租户实际上坚持自己权利的非法停工，都有多个租户不知道他们有权利的停工。”
而且，几乎没有证据表明，这些结果足以阻止房东未来的停工。美国商业内幕网发现，至少有26名房东因非法停工被反复起诉，考虑到房东的名字有各种各样的方式，这个数字可能要少得多。
哈里斯县县行政办公室发言人布鲁克·博耶特(Brooke Boyett)拒绝就该系统在劝阻房东不把房客赶出去方面的效果发表评论，他将BI提交给了法院，但他指出，该县已将900万美元的COVID恢复资金用于驱逐辩护。该县法院管理办公室拒绝置评。
与内华达州一样，德克萨斯州的房东可以在任何时候申请合法驱逐，即使在司法法院裁定他们非法驱逐房客之后。驱逐令凌驾于让被锁住的房客重返家园的命令之上。
马龙·科尔曼(Marlon Coleman)以为提起诉讼就能让他回到自己的公寓。但他错了。
科尔曼说，他的物业经理德州卓越物业管理公司(Texas Excel property Management)在休斯顿盛夏的时候切断了他家的电源。随着气温攀升至华氏100度，科尔曼离开了他在大因伍德社区的住所，与家人住在一起。他说，几天后的晚上，当他回到公寓时，公寓的锁被换了，物业管理部门还写了一张纸条，说他们会认为这套公寓是废弃的。科尔曼说，他的床、电视和大部分衣服都不见了。
科尔曼拨打了911。但他说，当警察到达时，他们甚至没有下车，说他们无能为力。记录显示当晚他的电话因民事原因被关闭。
休斯顿警察局发言人谢伊·阿沃西扬(Shay Awosiyan)说，科尔曼打电话后，被引导到“最佳途径”。“有人给了科尔曼警员办公室的电话号码，”阿沃西扬说。“我们的警官就在那里，帮助他，并向他提供了信息。”
科尔曼说，他第二天在Excel的Villa Nueva公寓质问物业经理。
“他们无法给我一个解释，”科尔曼说。“这样做太荒唐了。”
他向法院提交了一份请愿书，声称自己被非法锁在门外，要求法官命令房东让他回去。他说，在他出庭当天，一名代表房东的女子告诉他，他会得到一把钥匙，并有机会拿回他的家具和其他财产。
科尔曼的投诉被主动驳回。
但科尔曼说他再也没有被允许回到他的部队。
新别墅公寓(Villa Nueva Apartments)的管理公司Texas Excel证实，科尔曼不再住在这栋楼里，但没有回应其他询问。
把负担留给租户
住房律师施赖伯说，针对租户的住房救济从根本上是有缺陷的。他们还不足以阻止房东把房客赶出去。他们很少能得到租户最想要的结果:回到他们的公寓。它们完全依赖于租户在危机中代表自己采取法律行动。
她说:“我们需要摆脱让租户承担证明自己有权居住、有权使用房屋的责任。”“一个人的财产权并不比一个人的住房权更重要。”
近年来，一些城市和县试图加强对驱逐的保护，结果却遭到了强烈反对。
2022年，迈阿密-戴德县(Miami-Dade County)通过了一项房客权利法案，该法案强调了闭门的非法性，并限制了房东骚扰房客的能力。它还禁止房东要求潜在房客在租房申请中披露他们的驱逐历史。
次年3月，共和党州参议员杰伊·特朗布尔(Jay Trumbull)专门提出了一项先发制人的法案来削弱它。
特朗布尔在参议院说:“迈阿密-戴德县碰巧有一个更令人震惊的地方法令。”他得到了当地房地产游说团体佛罗里达房地产经纪人(Florida Realtors)的支持，他们说，当地法律可能会阻碍开发，加剧租金成本。
“我们支持这两项法案，因为它们强调保护私有产权，这是我们组织的优先事项，”佛罗里达房地产经纪人的发言人汤姆巴特勒告诉商业周刊。
州长罗恩·德桑蒂斯(Ron DeSantis)去年6月签署了该法案，使之成为法律。
在科尔曼被拒之门外的休斯顿，市议会也不可能轻易制定一项法律来帮助像他这样的租户。
德克萨斯州的立法者跟随佛罗里达州的领导，通过了一项影响深远的优先法律，取消了对市政租户的保护，不仅在住房方面，而且在劳工、农业、金融和自然资源方面，如果它们与州法律不一致的话。
该法案的支持者认为，它简化了地方法律的拼凑。批评者称其为“死星法案”。
达拉斯和奥斯汀近年来通过了对租户的保护措施，其中包括在被驱逐之前对违反租约或逾期付款进行补救的权利。最后一刻的修正案将矛头对准了他们，明确禁止地方法律“禁止、限制或延迟”驱逐。
休斯顿市的律师对州法律提出质疑，认为德州城市有自治的权利，一名地区法官认为该法律违宪。但该决定仍在等待上诉，因此新的州法律于9月生效。
自从科尔曼试图扭转停摆失败后，他一直和休斯顿的一个叔叔住在一起，在Applebee餐厅当服务员。
就像亚特兰大的母亲邓恩一样，他也必须与最近的一次驱逐记录作斗争。科尔曼对此毫不知情，直到BI告诉他，在将他拒之门外后，德州Excel公司提起诉讼，要求正式驱逐他。
法庭文件暗示了他为什么不知道这份文件。一名服务人员指出，他们无法与他取得联系，因为他的公寓门上有“锁定装置”。
驱逐仍然被批准。
